Kupić czy wynająć?

Zapewne każde z nas, po długo oczekiwanym przedstawieniu swojej sympatii rodzinie, przynajmniej raz w swoim życiu usłyszało od kochanej babci sakramentalne Pytanie: „a kiedy ślub?” Po pewnym czasie staje się ono wręcz nieodzownym elementem każdego rodzinnego spotkania. Ponieważ rodziny nie można trzymać w niepewności zbyt długo, decydujemy się na nie odpowiedzieć, na tym jednak zabawa się nie kończy, bo Pytanie ewoluuje wraz z upływem czasu. Po ślubie to nasi rodzice zaczynają dopytywać o wnuki. Nie wiadomo kiedy, samy pytamy córki „czy ma jakiegoś kawalera na oku” i czekamy na wnuki. To wszystko poprzedzone jest kilkoma decyzjami, podejmowanymi przez nas na kolejnych etapach życia. Jedną z takich decyzji, którą podejmuje większość z nas, jest decyzja o zakupie mieszkania. Chcemy przecież mieć trochę swojego miejsca, do którego można wrócić po pracy, w którym możemy pobawić się z dziećmi. Decyzję o zakupie poprzedza jednak tytułowe Pytanie: kupić czy wynająć? O ile wyboru życiowego partnera można dokonać, kierując się tylko głosem serca, o tyle wybór mieszkania powinien być poprzedzony solidnym rachunkiem zysków i strat.

Zanim jednak weźmiemy się za twarde dane i cyfry, zastanówmy się też, jakie są „miękkie” plusy i minusy obu rozwiązań. Dlaczego tak właściwie szukamy własnego M?

Jak to robią na zachodzie?

Z badań statystycznych, przeprowadzonych w 2014 roku wynikało, że 43% Polaków w grupie wiekowej 24-35 lat, wciąż mieszka ze swoimi rodzicami. Dla porównania ten wskaźnik u naszych sąsiadów zza zachodniej granicy wyniósł 17%, a wśród Duńczyków jedynie 2%. Jako przyczyny takiego stanu rzeczy wskazywano choćby to, że młodych Polaków nie stać na kredyt lub wynajem mieszkania. Od tamtego czasu sytuacja zdaje się zmieniać. Zwłaszcza w dużych miastach przybywa kupujących mieszkania, a najem nieruchomości przeżywa prawdziwy boom.

Szukający swojego własnego kąta mają do wyboru co do zasady 2 drogi – kupić albo wynająć. Odpowiedź na to pytanie zależy często od tego, na jakim etapie życia jesteśmy. Młodsi – studenci, absolwenci uczelni, ludzie idący do swojej pierwszej pracy, zazwyczaj decydują się na wynajem. Dla nich bardziej liczy się mobilność, ich sytuacja finansowa jeszcze nie jest stabilna. Jeżeli jednak spojrzymy na młode małżeństwa, a zwłaszcza osoby mające dzieci, zauważymy coraz więcej osób spłacających kredyty. Wśród czterdziestolatków i starszych, już mało kto decyduje się na wynajem.

Dzieje się tak między innymi dlatego, że własne mieszkanie jest u nas postrzegane jako wyznacznik pewnego statusu społecznego. Część osób wynajmujących mieszkanie nie zastanawia się nawet poważnie nad zakupem, myśląc sobie – „to jeszcze nie dla mnie”. Przecież zaciągając kredyt, będę go musiał spłacać 30 lat, a w dodatku przez ten czas to bank będzie właścicielem mojego mieszkania.

Z drugiej jednak strony, wynajmując mieszkanie, przez te same 30 lat, regularnie, co miesiąc muszę płacić za wynajem. Trzeba jednak pamiętać o tym, że w wypadku najmu, mam większy wpływ na wysokość wydatków – mogę zamienić mieszkanie na mniejsze i w ten sposób ograniczyć czynsz, co też ma duże znaczenie. „No tak, ale kiedy spłacę kredyt, mam swoje mieszkanie, a po 30 latach wynajmowania nie mam nic” – to też prawda. W takim razie zbierzmy w jedną całość zalety i wady obu rozwiązań.

Najem – elastyczniej

Najczęściej wymienianą zaletą wynajmowania mieszkania jest elastyczność takiego rozwiązania. Większość umów najmu ma miesięczny okres wypowiedzenia, dzięki czemu w krótkim czasie możemy wybrać inne lokum. Dzięki temu zmiana pracy niekoniecznie musi oznaczać, że będziemy do niej dojeżdżać pół godziny dłużej. Oprócz tego praktycznie z miesiąca na miesiąc możemy przeprowadzić się z Warszawy do Wrocławia lub z Poznania do Łodzi. Z drugiej jednak strony właściciel wynajmowanego przez nas mieszkania może w pewnym momencie dojść do wniosku, że nie chce go dalej wynajmować i wtedy zostajemy na lodzie. Mimo to, jeżeli nadal szukamy swojego miejsca i nie jesteśmy w stanie wytrzymać w jednej okolicy dłużej niż pół roku, to mądrzej będzie wynająć mieszkanie, niż je kupować.

Jak wcześniej wspomniałem, wynajmując mieszkanie, jest nam łatwiej manipulować miesięcznym budżetem. Jeżeli na jakiś czas nasze dochody spadają, możemy przeprowadzić się do mniejszego mieszkania i dzięki temu zaoszczędzić na czynszu. Kiedy sytuacja się poprawi, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby lokum zamienić na większe.

Mieszkanie wynajmowane ma również tę zaletę, że nie trzeba w nie od początku inwestować swoich pieniędzy. Wykończenie i umeblowanie nowego mieszkania pociąga za sobą spore koszty, które nie występują przy najmie – tutaj wprowadzamy się do „gotowego” mieszkania. Sporo pracy i czasu, poświęconego na wybór płytek czy mebli do salonu, możemy przeznaczyć na coś innego. Każdy kij ma dwa końce i mimo że nie musimy zajmować się doborem mebli, zazwyczaj również nie możemy tego zrobić. Najemca raczej nie ma możliwości urządzenia mieszkania „po swojemu” i na wyburzenie ścianki działowej pomiędzy kuchnią a salonem nie zgodzi się chyba żaden wynajmujący.

Kolejną zaletą najmu, której nie można lekceważyć, jest jego dostępność. Na najem mieszkania może sobie pozwolić większość z nas, niezależnie od tego, czy jesteśmy zatrudnieni na umowę o pracę, zlecenie, o dzieło, czy prowadzimy własną działalność. Zakup mieszkania (i zazwyczaj zaciągnięcie kredytu na ten cel) to już większa operacja. Trzeba wtedy wykazać się wkładem własnym i odpowiednią zdolnością kredytową. Od wynajmującego nikt nie żąda zaświadczeń o dochodach za ostatni kwartał i wyciągów z konta poświadczających regularne wpływy wynagrodzenia. Kupujący na kredyt musi takie dokumenty dostarczyć do banku.

Zakup – na swoim

Dlaczego zatem decydujemy się na zakup mieszkania, zamiast je cały czas wynajmować? Pierwsza rzecz to własność. Mamy „swoje”. Posiadacz mieszkania cieszy się również dużą niezależnością, ale na nieco innym polu niż wynajmujący. Duża wanna? Nie ma problemu. Nowa zmywarka? Proszę bardzo. Galeria na ścianie w salonie? Możesz zakleić zdjęciami swoich pociech całą wolną przestrzeń. We własnym mieszkaniu ogranicza nas jedynie własna wyobraźnia i pojemność portfela. Z drugiej jednak strony decyzja o zakupie powinna zapadać po odpowiednim namyśle – bo o ile mamy możliwości zmian w mieszkaniu, o tyle samo mieszkanie zmienić jest trudniej. Jeżeli chcemy przeprowadzić się z dnia na dzień, to własne mieszkanie trzeba będzie zapewne sprzedać lub komuś wynająć. Zajmuje to zazwyczaj trochę czasu i wymaga dodatkowych formalności i czasu, których nie poświęcamy przy przeprowadzce z mieszkania wynajmowanego.

Kolejna rzecz to poczucie bezpieczeństwa. Nie musimy się obawiać, że za miesiąc będziemy musieli szukać sobie nowego miejsca, bo wynajmujący wypowie naszą umowę. Nasze mieszkanie jest i pozostanie nasze do momentu, w którym zdecydujemy się je sprzedać. Ma to szczególnie duże znaczenie dla rodziców – dzieci gorzej niż dorośli znoszą przymusową zmianę otoczenia i utratę kontaktu z przyjaciółmi z podwórka.

Często słyszy się, że argumentem przeciw zakupowi mieszkania jest konieczność zaciągnięcia kredytu – nie każdy przecież dysponuje odpowiednią gotówką. „To bank jest właścicielem mojego mieszkania, moje będzie dopiero za 30 lat”. W tak krótkim zdaniu znajdują się aż 2 nieprawdziwe informacje. Po pierwsze – mieszkanie jest nasze, a bank jest tylko na nim zabezpieczony. Możemy sprzedać mieszkanie w dowolnym momencie. W takiej sytuacji część pieniędzy od kupującego trafia na rachunek kredytu, a reszta do naszej kieszeni. Możemy je wynająć i zarabiać na czynszu. Możemy je zamienić na inne – nawet kupione na kolejny kredyt. Słowem – możemy z nim zrobić wszystko. Druga rzecz to okres, na który zaciągamy kredyt - straszne 30 lat. To rzeczywiście niewesoła perspektywa – spłacać kredyt do emerytury. Należy jednak pamiętać, że większość z nas spłaci kredyty wcześniej - bo zmienimy mieszkanie na większe, kiedy pojawią się dzieci, albo wzrosną nam zarobki. Pomoże nam też inflacja – wystarczy spojrzeć w przeszłość, kiedy w latach ’90 Polacy spłacali całe kredyty z kilku pensji. Rata kredytu, ponieważ jej wysokość jest z grubsza stała, będzie z biegiem czasu stanowiła coraz mniejszą część naszych dochodów.

Minusem kredytu jest za to możliwość zmienności raty w zależności od sytuacji gospodarczej. Kiedy rosną stopy procentowe, rosną nasze raty – a na ich wysokość mamy mniejszy wpływ, niż na czynsz najmu. Dlatego decyzja o zakupie na kredyt jest poważniejsza niż o wynajmie - musimy się zastanowić, czy nasz budżet jest przygotowany na wzrost kosztów, który trudniej będzie ograniczyć. Na tym etapie warto zwrócić się o pomoc do niezależnego doradcy, który pomoże nam sprawdzić zdolność kredytową, porównać oferty banków i znaleźć najkorzystniejsze finansowo rozwiązanie.

Twarde dane

Na koniec zostawiłem analizę kosztów obu wariantów. Warto się nad nią pochylić i policzyć wszystko na spokojnie – bo często o naszych decyzjach decydują właśnie pieniądze. Co jest tańsze, wynajem czy zakup? Odpowiedź wcale nie jest tak oczywista, jak mogłoby się zdawać.

Załóżmy, że analizujemy opłacalność zakupu bądź wynajmu mieszkania na warszawskiej Woli, przy ulicy Jana Kazimierza. Szukamy dwupokojowego mieszkania z rynku pierwotnego (od dewelopera) o powierzchni ok 43 metrów. Ceny takich mieszkań to w tej okolicy około 7400 złotych za metr. Wynajem kosztuje natomiast około 2200 miesięcznie. Jak wyglądają łączne koszty w dłuższej perspektywie, np. 30 lat?

Zajmijmy się najpierw zakupem. Wydatki na mieszkanie wcale nie kończą się na cenie, którą za nie płacimy. Kupujemy nasze mieszkanie na kredyt, kredytując 90% jego wartości. Jego cena to, jak założyliśmy, 318 200 zł. Na początku musimy przeznaczyć nasze oszczędności na wkład własny - 31 820 zł. Następnie zaciągamy kredyt – 286 380 zł. Zakładamy, że oprocentowanie kredytu wyniesie 3,75% (średnie oprocentowanie udzielanych dzisiaj kredytów). Pamiętajmy o prowizji za udzielenie kredytu, wysokości około 2%. Ponadto musimy ponieść koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (około 0,06% salda kredytu miesięcznie) i ubezpieczenia pomostowego. Dodatkowo ubezpieczamy nasze mieszkanie od ognia i innych zdarzeń losowych przez całe 30 lat. Jednorazowo zapłacimy również za początkową wycenę mieszkania i usługi notariusza. Ale to jeszcze nie wszystko – pamiętajmy o czynszu. Wyniesie ok około 8,5 zł za metr mieszkania miesięcznie. Zakładamy również, że będzie rósł o około 2% rocznie (inflacja). Do raty kredytu (tutaj już nieobowiązkowo) możemy doliczyć również ubezpieczenie na życie – bo jeżeli coś się nam stanie, to ubezpieczyciel spłaci kredyt za nas. Ponieważ jest ono zazwyczaj nieobowiązkowe, albo „zaszyte” w koszcie kredytu, nie wliczam go do kosztów. Mimo to każdy, kto zaciąga duży kredyt na mieszkanie, powinien poważnie rozważyć takie ubezpieczenie.

Wracając do kosztów – nasze mieszkanie musimy również wykończyć (około 800 złotych za metr) i urządzić (dodatkowe 20 000 zł). Możemy na ten cel przeznaczyć swoje oszczędności, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby również ten wydatek skredytował nam bank, w ramach kredytu hipotecznego. Gotówka może przecież przydać się na nieprzewidziane wydatki. W kalkulacji uwzględniam, że bank kredytuje również koszty wykończenia (saldo kredytu wzrasta o 34 400 zł, musimy też wnieść 3 440 zł wkładu własnego więcej). To wszystko przekłada się na ratę wysokości 1485,15 zł.

Zakładamy, że ciągu 30 lat będziemy również przeprowadzać 3 większe remonty, po 30 000 zł każdy, chcemy przecież mieszkać komfortowo.

Po drugiej stronie mamy koszty najmu mieszkania. Miesięczny koszt najmu to około 2200 zł, musimy jednak uwzględnić, że będzie rósł co roku o poziom inflacji, czyli założone wcześniej 2%. W wypadku najmu nie ponosimy żadnych dodatkowych kosztów (bo czynsz płaci wynajmujący). Opłat za energię i media nie wliczamy do kalkulacji – zakładamy, że w obu wypadkach są takie same.

Ile zatem zapłacimy łącznie w obu analizowanych przez nas wypadkach?

Otóż przez 30 lat, kupując mieszkanie na kredyt, płacąc czynsz, ubezpieczenia, robiąc remonty i ponosząc wszelkie inne koszty, wydamy łącznie 874 549,25 zł. Składają się na to:

- 35 260 zł, przeznaczone na wkład własny;

- 317 340 zł kredytu na zakup mieszkania i jego wykończenie;

- 214 029,59 zł odsetek od kredytu, przez 30 lat;

- 6 346,8 zł prowizji od kwoty kredytu;

- 1 375,14 zł - ubezpieczenie niskiego wkładu własnego;

- 367,66 zł – ubezpieczenie pomostowe (za 2 miesiące);

- 480 zł – wycena mieszkania;

- 3 018,46 zł – wynagrodzenie notariusza;

- 8 400 zł - ubezpieczenie naszego mieszkania przez 30 lat;

- 20 000 zł na jego wyposażenie;

- 90 000 zł – remonty;

- 177 931,60 zł za czynsz przez 30 lat.

Wynajmowane mieszkanie za ten sam okres będzie nas kosztowało 1 070 997,29 zł. Różnica to 196 448,05 zł. Płacąc zatem nieco ponad 196 000 zł, co przez 30 lat nie jest astronomiczną kwotą, mamy głowę wolną od kredytu i znacznie większą mobilność. Ale…

Ale nie mamy mieszkania. Nasze mieszkanie, którego wartość po wykończeniu wzrosła do 352 600 zł, służyło nam przez 30 lat. Przyjmuje się, że wartość nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, rośnie szybciej niż inflacja. W naszych rachunkach założyłem, że wzrost ten jest bardzo mały i wynosi jedynie 0,5% powyżej inflacji. Mimo to, po 30 latach nasze mieszkanie, własne mieszkanie, nie obciążone już kredytem, będzie warte około 721 500 zł. Do nas należy decyzja, co z nim zrobimy – sprzedamy, wynajmiemy, przekażemy dzieciom? Możliwości jest wiele.

Cokolwiek czynisz, mądrze czyń, a patrzaj końca

To, czy zdecydujemy się na najem czy zakup mieszkania, powinno być więc uzależnione od naszej indywidualnej sytuacji. Nie istnieje jedna słuszna droga, a jej wyboru trzeba dokonać, mając na uwadze nasze cele, plany i oczekiwania.

Jeżeli chcemy podróżować po świecie za pracą, przeprowadzka do innego miasta to dla nas chleb powszedni, dzieci mamy dopiero w planach, a wizyta w markecie budowlanym i nowe kafelki budzą w nas tyle samo emocji co rywalizacja o tytuł szachowego mistrza powiatu, przeglądając ogłoszenia, zaznaczajmy okienko „wynajmę”. Jeżeli nasze podejście zmieni się za jakiś czas, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby znaleźć sobie coś na stałe. Póki co lepiej trzymać się elastyczniejszego najmu, który można przecież w każdej chwili zmienić… Chociażby na kolejny elastyczny najem.

Jeżeli wypatrzyliśmy już wymarzoną szkołę dla naszego dziecka, pniemy się po kolejnych szczeblach zawodowej kariery w swojej pracy, przemeblowanie jako forma urządzania własnej przestrzeni przestaje nam wystarczać i wiemy, że zaprzyjaźniona Pani Zosia z pobliskiego warzywniaka zawsze odłoży nam pod ladę świeże pomidory, to albo już mieszkamy we własnym mieszkaniu, albo właśnie go szukamy. Tak jak policzyliśmy wyżej, zakup własnego M jest na dłuższą metę tańszy, niż wynajem. Jeżeli zależy nam na dodatkowym obniżeniu kosztu, warto poświęcić czas nie tylko na wybór samego mieszkania, ale również banku, który to mieszkanie skredytuje. Zaoszczędzone w długim terminie pieniądze na pewno przydadzą się na studia dla naszego dziecka.

Nieco na marginesie naszych rozważań pojawia się zakup mieszkania jako forma zainwestowania swoich pieniędzy. Przedsiębiorczy czytelnik na pewno dostrzegł potencjał takiego rozwiązania. Ale to już materiał na oddzielny artykuł.

Podsumowując:

- wynajmijmy mieszkanie, jeżeli nasza sytuacja finansowa i życiowa jest jeszcze mało stabilna;

- zakup jest lepszym wyborem dla osób, które już założyły rodzinę;

- najem jest w długiej perspektywie droższy od własnego mieszkania, kupionego na kredyt;

- mieszkanie na własność pociąga za sobą pewne dodatkowe koszty;

- własny kąt to też lokata kapitału.

‍