Na co zwrócić uwagę w umowie kredytowej?

Po raz kolejny w ramach naszego poradnika dla kupujących mieszkanie i budujących dom, będziemy mierzyć się z niełatwą tematyką kredytu hipotecznego. Dzisiejszy artykuł dotyczył będzie tego, z czym każdy z nas, kupując mieszkanie na kredyt, w którymś momencie swojej drogi się spotka – z umową kredytową.

Umowa kredytowa większości z nas kojarzy się z nieprzebytym gąszczem zagmatwanych artykułów, paragrafów, punktów i podpunktów. Ponadto umowa taka napisana jest potwornie trudnym językiem, zrozumiałym tylko dla wtajemniczonych. Zawiera enigmatyczne zapisy, umieszczone tam zapewne tylko po to, żeby nas usidlić i w razie konfliktu z bankiem złupić ze skóry, a w nieco lepszym scenariuszu po prostu pozbawić mieszkania.

Jak to zwykle w takich sytuacjach bywa, nie taki diabeł straszny, jak go malują. Po przeczytaniu kilku bądź kilkunastu umów kredytowych każde z nas będzie w stanie wskazać powtarzające się frazy i zrozumieć, o co w tym wszystkim właściwie chodzi. Ponieważ jednak nie każdy ma czas i ochotę zagłębiać się w umowy i przechodzić przyspieszony kurs prawa, można całą sprawę mocno uprościć – a temu przecież służy nasz poradnik.

Budowę umowy kredytowej można porównać do budowy samochodu. Każdy samochód, niezależnie od marki, ma silnik, zawieszenie, kierownicę, drzwi, koła itd. Łatwo jednak zauważyć, że poszczególni producenci mają swoje znaki szczególne. Podobnie jest z poszczególnymi generacjami samochodów – nowy Ford Focus będzie podobny do starego. Tak samo wyglądają bankowe umowy kredytowe – umowa w banku A będzie miała pewne stałe elementy, które znajdziemy też w banku B. Wystąpią jednak znaczne różnice indywidualne. Dlatego każdą umowę przed podpisaniem należy dobrze przeczytać – a jeżeli jakiś jej element mimo to pozostaje niejasny, warto zapytać swojego doradcę. Pamiętajmy, że nie ma głupich pytań! Przed zawarciem tak ważnej umowy musimy mieć pewność, że rozumiemy wszystkie zapisy. Pozwoli nam to uniknąć ewentualnych niespodzianek w przyszłości.

Kto jest kim

W każdej umowie na początku znajdziemy informacje o stronach umowy. Znajdziemy tam zatem swoje dane osobowe, a także dane przedstawiciela, który zawiera umowę w imieniu banku.

Kolejna część, chyba najważniejsza w całej umowie kredytowej to kwota kredytu. Obecnie będzie ona wyrażona w złotówkach. Pamiętajmy jednak, że w wypadku kredytu walutowego, mogła być wyrażona w obcej walucie albo w złotówce, w zależności od tego, czy kredyt był indeksowany czy denominowany. Obecnie jednak nie spotyka się już tego typu zapisów.

W każdej umowie znajdziemy też informacje na temat oprocentowania i prowizji. Kredyt może mieć zmienne bądź stałe oprocentowanie – w zależności od tego, na jakie się zdecydujemy. Oczywiście każdemu z nas zależy na tym, żeby oprocentowanie było jak najniższe – bo dzięki temu oddamy bankowi mniej odsetek. Ocenę, czy korzystniejszy będzie kredyt o stałym, czy zmiennym oprocentowaniu, musimy przeprowadzić na etapie decyzji o wyborze konkretnej oferty banku. Wybierajmy więc rozsądnie.

Jeżeli wybieramy ofertę z prowizją dla banku (a obecnie większość ofert bankowych taką prowizję uwzględnia), musi być ona wskazana w umowie kredytowej. Obecnie prawo nakłada również obowiązek umieszczenia w umowie całkowitego kosztu kredytu – dzięki temu wiemy, ile oddamy bankowi w ciągu całego okresu kredytowania.

Wysokość marży i prowizji bankowej, wskazane w umowie, są efektem naszych wcześniejszych negocjacji z bankiem. Zadbajmy o to, żeby uzyskane przez nas warunki były jak najkorzystniejsze – ponieważ co do zasady będą takie same przez okres kredytowania. Jeszcze przed podpisaniem umowy należy zatroszczyć się o odpowiednią pozycję negocjacyjną – a ponieważ każdy bank do negocjacji podchodzi inaczej, najłatwiej ustalić odpowiednią strategię ze swoim doradcą już na etapie składania wniosków kredytowych.

W umowie znajdziemy też informacje na temat okresu kredytowania. Zazwyczaj jest stały, określony w miesiącach. Zdarzają się jednak banki, które w razie spadku stóp procentowych automatycznie skracają okres kredytowania – dzięki temu spłacimy kredyt wcześniej. Zweryfikujmy to przed podpisaniem umowy.

Bezpieczeństwo przede wszystkim

Ponieważ nasz kredyt będzie zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, nieruchomość ta musi być wskazana w umowie kredytowej. Sprawdźmy to koniecznie! W razie pomyłki, np. w numerze księgi wieczystej naszego mieszkania, możemy narazić się na dodatkowe, nieprzewidziane koszty i formalności. Na wszelki wypadek, jeżeli zaciągamy kredyt z małżonkiem, niech każde z nas oddzielnie przeczyta i sprawdzi umowę. Dzięki temu łatwiej wyłapiemy potencjalne błędy. Jeżeli korzystamy z wsparcia doradcy przy wyborze kredytu, na podpisanie umowy kredytowej wybierzmy się razem z nim. Dobry doradca będzie z nami na każdym etapie starań o kredyt, ale podczas podpisania umowy jego obecność jest właściwie niezbędna. Profesjonaliście łatwiej będzie wyłapać najczęstsze pomyłki i ustrzec nas przed kosztownym błędem.

Oczywiście zdecydowana większość umów kredytowych nie zawiera żadnych błędów, a ich treść jest zgodna z naszymi wcześniejszymi ustaleniami. Czasami jednak nawet prosty chochlik drukarski jest w stanie sporo namieszać. Lepiej zatem dmuchać na zimne.

A wypłatę mam dziesiątego

W naszej umowie znajdziemy też punkt, nazywany często enigmatycznie „warunkami do uruchomienia kredytu”. Co to oznacza? W ten sposób bank określa, kiedy tak właściwie wypłaci nam pieniądze (a konkretnie to nie bezpośrednio nam, ale na wskazany numer konta, należący do dewelopera albo sprzedającego mieszkanie). Samo podpisanie umowy to nie wszystko! Zazwyczaj, żeby otrzymać wypłatę kredytu, musimy przedstawić bankowi polisę ubezpieczenia nieruchomości, akt własności mieszkania, poświadczenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej, ustanowić rozmaite dodatkowe prawne zabezpieczenia spłaty kredytu. Ponadto bank może zażądać od nas spełnienia innych dodatkowych warunków. Dopiero kiedy to zrobimy, wypłaci pieniądze. Niestety, nie otrzymamy neseseru pełnego nowych banknotów – takie transakcje wykonywane są zawsze w formie przelewu.

Istotną kwestią jest również dzień spłaty raty kredytu. Przeważnie mamy możliwość wyboru, w którym dniu miesiąca chcemy spłacać ratę, a informacja na ten temat jest jednym z punktów naszej umowy. Jeżeli pracodawca przelewa nam wynagrodzenie do 10 dnia miesiąca, możemy dzień spłaty określić jako np. 12. bądź 15. dzień. Niektóre banki mają ograniczoną listę terminów do wyboru, inne pozwalają nam wskazać dzień zupełnie dowolnie. Ma to o tyle duże znaczenie, że każdy dzień opóźnienia w spłacie rat jest skrupulatnie odnotowany w systemie BIK, a to może z kolei rzutować na nasze starania o późniejsze obniżenie kosztów kredytu.

Koszty i obowiązki

Zazwyczaj pod koniec naszej umowy znajdziemy informacje na temat tego, co będziemy robić przez najbliższe ćwierć wieku – czyli spłaty kredytu. To tutaj określony jest koszt wcześniejszej spłaty kredytu, a także sposób naliczania karnych odsetek, jeżeli nie zmieścimy się w terminie. Jeżeli wybraliśmy kredyt o zmiennym oprocentowaniu, bank wyjaśni nam również, kiedy nastąpią takie zmiany. Oprócz tego mogą pojawić się informacje o nałożonych na nas obowiązkach informacyjnych wobec banku – jeżeli zmieni się stan prawny, spadnie wartość naszego mieszkania, pogorszy się nasza sytuacja finansowa albo zmienimy adres – powinniśmy poinformować o tym bank.

Pamiętajmy, że jeżeli jakaś istotna dla nas sprawa nie została uwzględniona w naszej umowie kredytowej, stosujemy przepisy powszechnie obowiązującego prawa. Największe znaczenie ma tu Ustawa o Kredycie Konsumenckim i Kodeks Cywilny.

Klauzule niedozwolone

Czasami (na szczęście coraz rzadziej) zdarza się, że w umowie między nami a bankiem znajdzie się zapis, który później zostanie przez sądy lub Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta uznany za nieuczciwy w stosunku do klienta. Tak było np. w sprawie niektórych ubezpieczeń niskiego wkładu własnego, dołączanych przez banki do kredytów. Bank obciążał nas kosztami ubezpieczenia, które realnie nie dawało nam żadnej ochrony. W tej sytuacji możemy liczyć na to, że zakwestionowany przez sąd zapis nie będzie nas obowiązywał, a jeżeli ponieśliśmy z tego powodu jakieś koszty, bank będzie musiał nam je zwrócić. W takiej sytuacji pojawiają się pytania – czy oznacza to, że cała umowa kredytu jest nieważna? Czy muszę w takim razie natychmiast spłacić kredyt? Nie. W pozostałym zakresie umowa jest ważna i nadal obowiązują ustalone wcześniej warunki.

A co w sytuacji, kiedy chcemy coś zmienić w umowie po jej podpisaniu? Zazwyczaj w takim wypadku na zmianę potrzebna jest zgoda drugiej strony, czyli banku, a o tę jest dość trudno. Nasza umowa i kształt oferty są efektem wnikliwej oceny bankowych analityków. Każda zmiana wpływa na wysokość ryzyka, które bierze na siebie bank. Dlatego lepiej wszelkich zmian dokonać wcześniej. Kiedy chcemy np. sprzedać mieszkanie, ale nie chcemy spłacić kredytu, możemy zmienić nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu. Rozsądny bank czasami pójdzie nam na rękę i umożliwi taką zmianę.

Nic nie trwa wiecznie

Niewielu z nas wie, że kredyt hipoteczny nie jest nam dany raz na całe życie i że musimy pozostać związani z naszym pierwszym bankiem. Podobnie jak z szukaniem pracy – dzisiaj wybierzemy tego pracodawcę, który nam najlepiej zapłaci. Jednak za kilka lat, kiedy zyskamy doświadczenie i podniesiemy nasze kwalifikacje, możemy zażądać podwyżki albo zmienić pracę. Tak samo jest z kredytami - skoro inny bank jest nam w stanie po upływie kilku lat zaproponować lepsze warunki, czyli niższą ratę i łączne koszty kredytu, to po co przepłacać? Jeżeli nie odpowiadają nam warunki finansowe kredytowania (czyli po prostu koszt kredytu), często nic nie stoi na przeszkodzie, żeby te warunki zmienić. Mogło się przecież okazać, że marże bankowe spadły i kredyty są tańsze niż wcześniej. Wtedy warto rozejrzeć się w poszukiwaniu niższej raty. W jaki sposób to zrobić i zaoszczędzić pieniądze, odpowiemy w kolejnej części naszego poradnika.

Podsumowując:

- umowa kredytowa jest prostsza, niż nam się często wydaje;

- jeżeli mamy wątpliwości - pytajmy swojego doradcę;

- sprawdźmy poprawność danych, późniejsze zmiany są często problematyczne;

- jeżeli negocjowaliśmy indywidualne warunki upewnijmy się, że zostały umieszczone w umowie;

- pamiętajmy, że po kilku latach spłaty kredytu często okazuje się, że możemy wynegocjować jeszcze lepsze warunki – sprawdzajmy to regularnie.

‍